北京房地产第一兄弟铁王座易手第一股收入毛利率在四年内下降了20%

尽管是第一次加入1000亿俱乐部,但在收入占55%的北京地区,它不再是第一次销售之王,其160%的净资产负债率也超过了《投资时报》记者王鸿的平均水平。香槟似乎开得早了一点。

在我们庆祝进入1000亿俱乐部之前,我们听到了二级市场离开第一份额的脚步声(600376。尽管它还只是隐约可见。

根据4月13日发布的2018年度报告,首批股票表现显著,尤其是年销售额首次突破1000亿元大关。

对于一家长期在北京占据重要地位的区域性房地产企业来说,这并不容易。

数据显示,2018年首股营业收入为397.36亿元,同比增长8.31%。扣除后净利润为28.06亿元,同比增长180.38%。

其中,公司实现合同面积377.56万平方米,同比增长27.97%。签约销售额1007.27亿元,同比增长45.58%。

在产业集中度不断提高的时代,销售已经成为衡量房地产企业未来竞争力的核心指标。

跨越1000亿美元的门槛无疑是避免被同龄人头脑吞噬的基础。

然而,在六天后召开的中共中央政治局会议上,“坚持房子是为了生活,不是为了投机”的方向再次被强调。

“住房无投机”一词的重新出现以及住房和建设部随后对一些价格波动较大的城市发出的警告,导致大量房地产股票疲软。

第一批仍在第二阵营后面的股票在当天意外下跌7.51%,此后连续几天下跌。

截至5月23日,该股收于每股8.97元,较一个月前的10.48元高点下跌14.4%。

尽管2018年的净利润扣除额令人吃惊——这当然也是由于前一年的疲软,但对新股仍有许多担忧:该公司曾在2016年试图在全国范围内扩张,但去年又回到了依赖北京的局面,而在过去四年里,其重荷北京地区的毛利率下降了23.26个百分点。

此外,该公司的偿债压力更大,其净负债率也在业内名列前茅。

关于市场共同关心的问题,《投资时报》记者向第一届董事会秘密办公室发送了一份大纲,要求联系和沟通,但截至发布之日,尚未收到回复。

北京第一兄弟的地位没有保证。由于北京地区土地资源丰富,第一份一直被视为北京房地产当之无愧的第一兄弟。甚至有句谚语说“历史的一部分被创造出来,城市的一半是北京”。

基地营不亏损是很自然的——在2014年和2015年,来自北京的收入占首批股票总收入的一半以上。

没有一家企业希望被视为“刚刚在正确的地方诞生”。

新任董事长潘立群于2016年上任后,第一家公司提出了“植根北京、拓展全国”的战略。

数据显示,近年来,首股非北京地区贡献的收入有所增加。

潘石屹执政的那一年,公司的境外收入为163.43亿元,占总收入的55.82%。次年,该板块公司收入为185.86亿元,占总收入的51.58%。

然而,“资本依赖综合症”确实非常顽固。换句话说,一旦非北京地区出现挫折,复苏前沿往往是最安全的应对策略。

2018年,北京首股营业收入为218.45亿元,占总收入的55.21%。

值得注意的是,对49个城市首批股票的长期依赖导致它们主要战场的地区毛利率持续下降。

2015年至2018年,公司在北京的毛利率分别为51.01%、44.71%、37.81%和27.75%,四年间大幅下降23.26个百分点。

尤其是2018年,其在北京的毛利率甚至低于在北京以外的38.5%。

问题是北京第一兄弟的铁王座也易手了。

根据克里编制的2018年北京房地产公司销售排名,中国海外房地产、万科和北京城建的销售额(600266。上海),该市的兄弟,都超过了第一股。

到2017年,首批股票仍将是北京住房企业销售额的第一。

《投资时报》的记者注意到,首批股票的销售收入增长率正在下降。

其收入2016年同比增长26.53%,2017年同比增长22.74%,2018年同比增长8.31%,为五年来最低水平。

净负债率高于均线,均线曾一度占据北京稀缺的土地资源,并因其高毛利率而闻名。毫无疑问,它正面临着毛利率下降和业绩增长率下降的局面。

与此同时,该公司的债务压力相当惊人。

截至2018年底,新股总负债为2377.43亿元,同比增长22.68%。

其中流动负债为1546.56亿元,非流动负债为830.87亿元,前者是后者的1.86倍。其中,流动负债1546.56亿元,非流动负债830.87亿元,前者是后者的1.86倍。

与此同时,同样深入北京的北京城建,截至2018年底,其流动负债为391.46亿元,非流动负债为448.42亿元。

巨额流动债务意味着巨大的偿债压力。

《投资时报》记者指出,首批股票的流动负债主要是预收的。

截至2018年底,公司预付款631.44亿元,一年内到期非流动负债351.15亿元,其他应付款312.9亿元。

资产负债率也逐渐上升。2016年和2017年,首批股票的资产负债率分别为79.91%和80.59%,到2018年已升至81.58%。

考虑到预售制度使住房企业提前获得更多的账户,传统的资产负债率不适合评估住房企业的真实负债情况。相比之下,净负债率可以更好地衡量房地产企业的实际债务压力和杠杆水平。

根据计息负债、现金、所有者权益等指标,标点财经学院会同《投资时报》计算了2018年底收入超过100亿的a股住房企业净负债率,编制了“收入100亿的a股住房企业净负债率清单”。

结果显示,2018年a股总生息负债为1189.69亿元,净负债率为160.67%,在36家a股100亿美元住房企业中排名第13位。

值得注意的是,100亿股a股企业的平均净负债率为126.83%,而新股发行超过了平均水平。

从2015年到2017年,第一次股份经营的净现金流分别为-95.69亿元,-85.1亿元和-204.53亿元。

经营活动现金流量2018年首次回升至正,达到116.43亿元。

此外,2018年公司投资活动净现金流量为-74.83亿元,比上年同期减少4.64亿元,筹资活动净现金流量为57.23亿元,比上年同期减少167.57亿元。

2018年,首批股票发行了30亿元公司债券,票面利率为5.7%,为五年来最高。

2016年,其第二和第三公司债券的票面利率分别仅为3.59%和3.57%。

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